株式・債券・不動産・金の長期リターンと最大ドローダウン（MDD）

私たちは、お金を貯めたら銀行に預けたり、株式や債券、不動産、金などに投資したりすることができます。では、これらの資産のうち、長い目で見て最も高いリターンを生み出してきたのはどれでしょうか。また、価格が大きく下落したとき、最も大きな損失を経験したのはどの資産でしょうか。 この疑問を理解するには、まずリターンとリスクについて知る必要があります。投資におけるリターンとは、投資したお金がどれだけ増えたか、あるいは減ったかを示すものです。例えば、10万円を投資して11万円になれば、リターンは10％です。反対に9万円になれば、リターンはマイナス10％となります。 ただし、投資のリターンを比較するときは、価格の変化だけを見ればよいわけではありません。株式からは配当金、債券からは利息、不動産からは家賃収入を得られる場合があるからです。このように、資産価格の変化と保有中に得られる収入を合わせて考えたものを「トータルリターン（総収益率）」といいます。 また、物価の上昇も重要です。例えば、1年間で投資したお金が5％増えても、同じ期間に物価が3％上昇していれば、実際に買えるものの量は約2％しか増えていません。物価上昇を考慮しないリターンを「名目リターン」、物価上昇を考慮したリターンを「実質リターン」といいます。 それでは、こうした考え方をもとに、株式、債券、不動産、金の長期的なリターンを見ていきましょう。 まず、株式は企業の一部を所有する資産です。企業が成長して利益を増やせば、その企業の株式の価値も高まる可能性があります。また、企業が得た利益の一部を配当金として株主に分配することもあります。一方で、企業の業績が悪化したり、景気が悪くなったりすると、株価は大きく下落することがあります。 債券は、国や企業にお金を貸し、その対価として利息を受け取る仕組みの金融商品です。一般的に、信用力の高い国が発行する国債は、株式よりも安定していると考えられています。ただし、市場金利が上昇すると、すでに発行されている債券の価格は下落することがあります。また、発行した国や企業がお金を返せなくなるリスクもあります。 不動産は、土地や建物のように実際に存在する資産です。住宅の価格が上昇すれば売却によって利益を得られますし、他人に貸し出せば家賃収入を得ることもできます。しかし、修繕費や税金、売買時の諸費用がかかります。また、必要なときにすぐ売却できるとは限りません。 金は、株式や債券とは少し異なる資産です。金そのものが利益を生み出したり、利息を支払ったりすることはありません。しかし、希少性があり、古くから価値を保存する手段として利用されてきたため、経済の先行きが不透明になると投資家から注目されることがあります。ただし、金の価格も需給や金利、為替相場などによって大きく変動します。 では、実際の歴史的なデータを見てみましょう。 2017年、アメリカのサンフランシスコ連邦準備銀行などの研究者たちは、1870年から2015年までの16の先進国における株式、債券、住宅用不動産などのリターンを分析した研究を発表しました。 その結果、株式と住宅用不動産の長期的な実質トータルリターンは、どちらも年平均約7％と、ほぼ同じ水準でした。一方、長期国債の実質リターンは年平均約2.5％で、比較的低い水準でした。ただし、これらは国や年ごとのリターンを算術平均した数値です。毎年同じ割合で複利運用できたという意味ではありません。 特に注目したいのは、不動産のリターンです。株式のほうが不動産よりもはるかに高いリターンを生み出してきたと考える人もいるでしょう。しかし、家賃収入まで含めると、不動産も歴史的に高いリターンを記録してきたことがわかります。 もちろん、この研究における不動産のリターンは、住宅価格の上昇率だけを表しているわけではありません。家賃収入を含み、維持管理費などの費用も考慮した数値です。そのため、特定のマンションや一戸建て住宅の値上がり率と、そのまま比較することはできません。 それでは、金の長期的なリターンはどうでしょうか。 UBSが2026年に発表した長期投資リターンの調査によると、1900年から2025年までの間に、米ドル建ての金価格はインフレ調整後で約5.2倍になりました。これを年率の複利リターンに換算すると、約1.3％です。 金は非常に長い期間で見ると、購買力を維持するうえで一定の役割を果たしてきました。しかし、株式のように企業の成長による利益や配当金を受け取れるわけではありません。また、金のリターンは対象とする期間によって大きく異なります。先ほどの株式や不動産の研究とは分析期間や計算方法も違うため、数値だけを単純に比較することはできません。 ここまでを見ると、長期的なリターンが高かった資産ほど、優れた投資先のように思えるかもしれません。しかし、投資にはリターンと同じくらい重要なものがあります。それは、投資している途中でどれほど大きな損失が発生する可能性があるかということです。 このリスクを理解するためによく使われる指標が、MDD（Maximum Drawdown）、つまり「最大ドローダウン」です。 MDDとは、一定の期間において、資産の価格や投資額が過去の最高値からその後の最安値まで、最大でどれほど下落したかを示す指標です。 例えば、10万円で始めた投資が15万円まで増えた後、9万円に下がったとします。最初に投資した10万円と比べれば損失は10％ですが、最高値の15万円から見ると40％も下落しています。したがって、この期間のMDDはマイナス40％となります。 MDDが重要なのは、長期的なリターンが高い資産であっても、その途中で非常に大きな損失が発生する場合があるからです。 実際、アメリカの株式市場は1929年に始まった世界恐慌で壊滅的な下落を経験しました。当時の代表的な株価指数であるS&P総合指数は、1929年の高値から1932年の安値まで、指数の価格ベースで約86％下落しました。 仮に10万円を投資して同じ下落を経験したとすると、投資額は約1万4,000円にまで減ってしまう計算です。その後、アメリカの株式市場は長期的に回復し、成長していきました。しかし、世界恐慌の時代を生きた投資家たちが経験した損失は、非常に大きなものでした。 債券も、大きな下落を経験したことがあります。 2020年から2022年にかけて、市場金利が急激に上昇したことで、アメリカの債券市場は大きく下落しました。代表的な債券指数であるブルームバーグ米国総合債券指数は、2020年の高値から2022年の安値まで、利息を含むトータルリターンベースで約18％下落しました。 この出来事は、債券だからといって必ずしも安全ではないことを示しています。特に、満期までの期間が長い債券は金利の変化に敏感であり、金利が急上昇すると価格が大きく下がる場合があります。 不動産も例外ではありません。 アメリカでは2000年代半ばに住宅価格が大きく上昇しました。しかし、その後、住宅バブルが崩壊すると価格は急落しました。代表的な住宅価格指数であるS&Pコアロジック・ケース・シラー全米住宅価格指数は、2006年の高値から2012年の安値まで約27.4％下落しました。 これはアメリカ全体の住宅価格の動きを表す指数であり、家賃収入を含む不動産投資全体のMDDではありません。地域によっては、住宅価格がこれ以上に大きく下落したところもありました。 金もまた、大きな下落を経験しています。 1980年に金価格が急騰した後、1999年までに米ドル建ての金価格は最高値から約65〜70％下落しました。金は一般的に安全資産と呼ばれますが、高値で購入した投資家は長期間にわたって損失を抱えることもあったのです。 ただし、ここで紹介した下落率には注意が必要です。それぞれ異なる時期や市場、計算方法に基づく歴史的な事例だからです。株式と不動産は価格指数、債券は利息を含むトータルリターン指数、金は米ドル建ての価格を使用しています。そのため、同じ条件で計算した4資産のMDDとして比較できるわけではありません。 また、MDDは分析期間が長いほど、大きな下落を含む可能性が高くなります。どの国の資産を対象にするか、配当金や家賃収入を含めるか、インフレや為替変動を考慮するかによっても結果が変わります。 ここでもう一つ知っておきたいことがあります。それは、一度大きな損失を出すと、元の金額に戻すのは思った以上に難しいということです。 例えば、10万円が50％下落すると5万円になります。そこから10万円に戻すには、50％ではなく100％の上昇が必要です。もし80％下落して2万円になった場合、元の10万円に戻るには400％も上昇しなければなりません。 そのため、長期的に高いリターンを目指すだけでなく、大きな損失を避け、投資元本を守ることも重要です。 では、株式、債券、不動産、金のうち、どれが最も優れた投資先なのでしょうか。 この問いに、すべての人に当てはまる一つの答えはありません。株式は企業の成長による利益を期待できますが、価格変動が大きい資産です。債券は利息を受け取れますが、金利や発行体の信用リスクに左右されます。不動産は家賃収入を得られますが、多くの資金が必要で、売却にも時間がかかります。金はほかの資産とは異なる値動きをすることがありますが、利息や配当金は生み出しません。 特に、不動産投資では借入金にも注意が必要です。 例えば、5,000万円の住宅を自己資金1,000万円と住宅ローン4,000万円で購入したとします。その後、住宅価格が20％下落すると、住宅の価値は4,000万円になります。ローン残高が変わっていなければ、売却してローンを返済しても手元には何も残りません。住宅価格の下落率は20％でも、自己資金は実質的に100％失われたことになります。この計算には利息や売買費用も含まれていません。 このように、借入金は投資の利益を大きくする一方で、損失も拡大させます。 こうしたリスクを抑えるために、投資家は複数の種類の資産にお金を分けて投資することがあります。これを「分散投資」といいます。 分散投資は、異なる資産の価格が必ずしも同じ方向に動くわけではないことを利用した方法です。例えば、株式が下落しているときに一部の債券や金が上昇すれば、資産全体の下落を抑えられる可能性があります。ただし、インフレや急激な金利上昇が起きると、株式と債券が同時に下落することもあります。分散投資によってすべての損失を防げるわけではありません。 結局のところ、長期リターンは投資によってどれほど資産を増やせたかを示し、MDDはその過程でどれほど大きな下落を経験したかを示しています。 株式、債券、不動産、金は、それぞれ異なる仕組みでリターンを生み出し、異なるリスクを持っています。また、過去の高いリターンが将来も続くとは限りません。 投資を理解するためには、単にどの資産が最も値上がりしたかを見るだけでは不十分です。なぜ利益が生まれたのか、そしてその利益を得るまでにどれほどの損失を経験する可能性があったのかを考える必要があります。投資で大切なのは、高いリターンを追い求めることだけではありません。厳しい時期にも資産を守りながら、長期的に投資を続けられる方法を見つけることなのです。